서울특별시 서초구, SH공사의 ‘토지거래허가신청’ 불허

정부의 원칙없는 그린벨트주택 첫 제동

김창구 기자 | 기사입력 2020/07/30 [12:23]

서울특별시 서초구, SH공사의 ‘토지거래허가신청’ 불허

정부의 원칙없는 그린벨트주택 첫 제동

김창구 기자 | 입력 : 2020/07/30 [12:23]

[더뉴스코리아=김창구 기자] 서울특별시 서초구(구청장 조은희)는 서울주택도시공사(SH공사)에서 제출한 한국교육개발원 부지(우면동 92-6번지) 일대 토지거래허가 신청에 대해 토지이용목적이 관련법에 적합하지 않아 불허가 했다고 30일 밝혔다.

구는 15일 이내에 구청장이 처리하도록 된 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 지난 29일 불허가 통보를 했다.

SH공사는 해당 부지를 매입해서 기존 건축물을 리모델링하여 복지주택(임대) 등으로 공급하겠다는 계획으로 지난 7월 15일 이에 대한 토지거래허가 신청서를 제출하였다.

최근 SH공사는 해당 토지를 매입해 그린벨트내 기존 건축물(14,855㎡)을 리모델링하여 노인복지주택(98호)으로 활용하고 그린벨트가 아닌 주차장 부지(약 7,700㎡)는 제1종일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로 종상향시켜 7층 높이의 행복주택(246호)등 공공임대주택 총344세대를 공급할 계획이었다.

해당 부지는 도시계획 상 약 78%정도가 개발제한구역(그린벨트)으로 지정돼있는 땅으로, 그린벨트 일부분에 콘크리트 건축물이 44년간 입지하여 2017년까지 한국교육개발원이 사용해 오다, 「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법」에 따라 2017년 충북 진천으로 이전하였고, 현재 3년째 공실상태이다.

부지 소유자인 한국교육개발원은 4년전인 2016년 기업형 임대주택공급촉진지구로 지정하려는 민간에게 종전 부동산을 881억원에 매각하려고 하였으나, 서울시로부터 개발제한구역 정책에 부합하지 않는다는 이유로 허가받지 못해 계약이 무산되었고, 이후 2017년 5차례(827억원), 2018년 10차례(748억원), 2019년에 3차례(680억원) 유찰된 바 있다.

서초구는 “미래자산인 그린벨트는 도시의 허파로서 반드시 유지·보존돼야 한다는 입장"이라며 "코로나19가 일상이 된 상황에서 맑은 공기와 녹색힐링 쉼터가 더욱 필요한 상황인 만큼 공공이 훼손한 그린벨트(일명 공공그레이벨트)는 더 이상 방치하지 말고, 미래세대를 위해 반드시 복원해야 한다"며 옛 한국교육개발원 부지 토지거래 불허가 처분 배경을 설명했다.

구는 4년전 서울시가 민간에게는 임대주택사업을 불허하면서 서울시 산하기관인 SH공사에 노인복지주택과 임대주택을 허용하는 것은 개발제한구역을 보존하는 서울시의 일관된 정책방향에도 부합되지 않다고 밝혔다.

부지 소유자인 한국교육개발원이 4년전(2016년) 기업형 임대주택공급 촉진지구로 지정하여 민간에게 종전 부동산을 매각하려고 하였으나, 서울시로부터 개발제한 구역 정책에 부합하지 않아 기업형 임대주택이 불허가되어 무산된 바 있다.

또한 법적으로도 첫째, 그린벨트내 토지거래허가를 받으려면 ‘자기의 거주용 주택용지로 이용’하는 등 실수요성이 충족되어야 하는데, 서울주택도시공사가 신청한 토지이용계획은 이에 부합하지 않는다.

둘째, 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」규정에서도 개발제한구역 내 ‘신축이 금지된 건축물’에서 ‘노유자시설’로 용도변경이 가능하지만, 현재 방송시설은 신축가능하고, 노인복지주택은 노유자시설에서 제외되므로 기존 방송통신시설을 노인복지주택으로 용도변경하는 것도 불가능한 사항으로「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 불허가 한다는 것이 서초구의 입장이다.

SH공사가 노인주택으로 리모델링하려는 사항도 명목만 리모델링이지 거의 신축에 해당되는 새로운 주거시설이라는 것이 구의 판단이다.

정부는 최근 청년 및 신혼부부의 주거공급을 위해 소형임대중심 주택공급(17~37㎡)을 확대하고 있으며, 서울시와 경기도는 최근 지분적립형 분양주택 및 경기도형 기본주택 등을 제안하고 있는데 이는 청년세대의 주거문제를 고민한다는 차원에서 검토해 볼 필요가 있다.

하지만 ‘지분적립형 주택’의 경우 사업시행자인 공공기관의 부채가 늘어날 가능성과 함께 분양전환 또는 매각 시 기존 ‘10년 임대아파트’의 분양전환가 산정 분쟁과 유사한 문제가 발생 될 수 있다.

서울시 2030 역세권청년주택(8만호)도 임대기간 8년이 경과하면 결국 분양하여 민간사업자만 용도지역상향 이익을 챙기고, 임대받은 청년과 신혼부부는 자산부족으로 집을 나와야 하는 상황으로 내몰린다는 것이 서초구의 판단이다.

더욱이, 과거 저렴했던 분양주택은 기성세대들에게는 자산축적의 기반이 되어 미래의 삶을 설계하는 도구로 활용되었으나 현재 청년들에게는 25년간 소득을 쓰지 않고 모아야 살수 있는 가격으로 넘을 수 없는 ‘넘사벽’으로 인식되었다.

그나마 도움 받을 곳이 있는 청년들은 ‘영끌대출(영혼까지 끌어모아 받는 대출)’이라도 받아 패닉바잉(공포에 기인한 매수)에 동참하고 있지만, 대다수의 청년과 신혼부부들은 주택구매가 사실상 불가능하여 ‘이생집망(이번 생에 집사기는 망했다)’, ‘청포자(청약을 포기한 자)’, ‘주포자(주택구입을 포기한 자)’ 등을 양산하는 결과를 가져오게 되었다.

이러한 이유로 최근 부동산정책의 문제는 진단과 처방을 원점에서 재검토할 필요성이 있어 보인다. 청년들이 느끼는 평생주택을 한번도 소유할 수 없을 것이라는 상대적 박탈감에 대한 근본적 해소가 필요하다.

서초구는 “정부나 서울시의 수도권 주택공급 확대정책에는 공감하지만, 주택공급 방식에 대해서는 정부나 서울시 모두가 발전적인 방향으로 패러다임 전환이 필요하다.”면서 보다 통합적이고 지속가능한 관점에서 주택 공급방안을 제안했다.

실질적으로 청년이나 신혼부부에게 임대주택이 아닌 지속가능하고도 저렴한 분양주택공급을 확대하는 것으로 역세권 청년주택처럼 공공임대주택을 약 20%는 공급하고 나머지 80%는 시가의 70~80%로 “청년분양주택을 공급” 하자는 제안이다.

임대가 아닌 ‘저렴한 분양주택’을 공급할 경우 청년·신혼부부들의 자산형성으로 이들이 신중산층으로 이동하는 이동사다리로 활용될 수 있다.

주택구입을 포기한 청년·신혼부부들에게 청년임대주택 대신 청년분양주택 마련의 기회를 제공해 소외된 3040세대들을 실수요자로 전환시킬수 있는 것으로 내다봤다.

더불어 서초구 우면2지구, 서초보금자리, 내곡공공주택지구의 경우에도 59m2(25평)형이 3억~3억5천만원에 분양되었으나, 현재 실거래가가 11억원 정도로 분양가의 3~4배이상으로 저렴한 분양주택을 공급함에 있어 불로소득이 문제점으로 대두되고 있는 실정이다.

이러한 ‘로또 분양’을 방지하기 위하여 수익공유형 모기지제도를 활용해 주택을 매각할 때 거주기간과 자녀수에 따라 발생한 시세차익의 일부를 환수하는 방안 등을 검토 할 수 있을 것으로 생각된다.

구체적인 실행방안으로는 우면동 한국교육개발원 부지 중 개발이 가능한 주차장 부지를 제2종 일반주거지역이 아닌 준주거지역(용적률 400%)으로 통큰 상향하여 청년·신혼부부에게 저렴하게(시세의 70~80% 수준) 분양하고, 청년·신혼부부 분양주택은 젊은 세대들이 초기부담을 덜 수 있도록 분양가의 20~30%를 선납 할 경우 소유권을 이전하고, 나머지 금액은 주택모기지(저리 융자)를 활용하여 30년간 상환하는 것을 제안한다.

공공기여 일부분으로 공공이 훼손한 그린벨트를 점진적으로 원상복구 할 수 있으며, 주차장 부지 종상향을 통해 당초 344세대에서 500세대로 확대가 가능하여 훼손된 개발제한 구역 복원과 주거공급확대 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있다라고 보았다.

추가로 더 많은 주거공급이 필요하다면 인근 우면택지지구(현행 용적률 216%, 15층, 2025년 재건축 도래) 등 재건축 단지도 용도지역(준주거 400%)을 상향하여 공급을 확대하는 방법도 가능하다고 했다.

조은희 서초구청장은 “정부도 개발제한구역 보존 의지가 확실한 만큼 공공이 오랫동안 훼손하여 사용한 종전 부동산인 한국교육개발원 부지의 개발제한구역 부분도 원상회복하는 것이 바람직하다”며 “당장 원상회복이 어렵다면 지역주민들을 위한 기반시설로 활용하다가 점진적으로 복원하는 것이 타당하다”고 밝혔다.

조 구청장은 이어 “청년과 신혼부부를 위한 청년분양주택을 저렴하게 많이 공급하여, 젊은이들이 세입자가 아니라 내집 주인이 되게하는 것이 필요하다”며 “젊은이들이 주거 유목만으로 이리저리 방황하지 않고 미래의 희망세대로 거듭날 수 있는 새로운 정책대안이 되기를 기대한다”고 강조했다.

서초구는 향후 서울주택도시공사가 “한국교육개발원 부지(일명 ”그레이벨트“)를 복원하는 방향으로 토지거래허가를 다시 신청한다면 긍정적으로 처리할 예정”이라고 밝혔다.
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